長崎市で土地を売るとき、価格を動かすのは「形・道・坂」の3つです。公的データ(長崎市の土地1,882件・2016〜2025年)で、同じ地区・同じ広さの土地どうしを比べると、不整形地の坪単価は整形・台形などの土地の約67%、前面道路が4m未満の土地の坪単価は6m以上の土地の約40%でした。坂は取引データに項目がないため数字では示せませんが、買い手の方が必ず現地で確かめる点です。だから大切なのは、自分の土地の「形・道・坂」を先に確かめ、買い手に伝わる形で売り出すことです。
この記事でわかること
- 長崎市の土地の相場(価格と坪単価の中央値、広さ・地区ごとの違い)
- 形・道・坂が価格にどう表れるかと、再建築・境界・古家付きの売り方
- 費用と税金、買取を断られたときの進め方、なぜ当社に任せられるか(土地57件の実績)
当社ジョイ不動産企画は、2004年に独立開業してから22年。長崎市に本店を置く宅地建物取引業者は確認できる範囲で410社あり(2026年9月時点・当社集計)、その中で過去15年に土地57件を含む239件の売買を成約してきました(2025年3月時点・自社集計)。
秘密厳守・最短即日で対応します。
実際に査定にお伺いするのは売買担当・上田隼平(宅地建物取引士)です。
1. 長崎市の土地相場|10年の価格中央値は930万円、坪単価は15万円
「うちの土地はいくらで売れるのか」を考える前に、まず長崎市全体の水準を確認しておきましょう。不動産情報ライブラリで確認できる範囲では、長崎市の宅地(土地)の取引は2016〜2025年の10年間で1,882件、年平均約188件でした。取引価格の中央値は930万円、中央50%は400万〜1,975万円と幅が広く、坪単価の中央値は15万円(1㎡あたり約4.4万円)です。土地面積の中央値は200㎡(約60坪)でした。
価格は平均ではなく中央値で見ています。最小1,000円から最大14億円までの極端な取引が含まれ、平均だと実態から離れてしまうためです。なお、面積の集計は「2,000㎡以上」とだけ記載された55件を除いています。
ご注意
※本記事の市場データは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報(2026年9月時点・当社集計)に基づきます。同データは不動産取引の全件を網羅するものではないため、実際の取引件数・価格はこれと異なる場合があります。
年ごとの価格の中央値は、最も低い2022年の800万円から、最も高い2024年・2025年の1,100万円の範囲で動いています。
後半5年の中央値は前半より100万円高いものの、年ごとの上下が大きく、10年を通じて一方向に上がったとも下がったとも言えません。取引が最も多い豊洋台(127件)の中央値は490万円で、どの地区の取引が多い年かによっても、全体の数字は動きます。
価格帯別の件数は次のとおりで、1,000万円未満が約52%を占める一方、3,000万円以上も約16%あります。
| 価格帯 | 件数 | 割合 |
| 500万円未満 | 566件 | 30.1% |
| 500万〜1,000万円未満 | 411件 | 21.8% |
| 1,000万〜2,000万円未満 | 434件 | 23.1% |
| 2,000万〜3,000万円未満 | 167件 | 8.9% |
| 3,000万〜5,000万円未満 | 138件 | 7.3% |
| 5,000万円以上 | 166件 | 8.8% |
| 合計(2016〜2025年) | 1,882件 | 100.0% |
マンション・戸建てを含む長崎市全体の相場は、長崎の不動産売却相場の記事で確認できます。
2. 広さと地区で変わる土地の価格|坪単価は広いほど下がり、地区で約9倍開く
同じ長崎市の土地でも、広さと地区で1坪あたりの単価は大きく変わります。まず広さから見ていきましょう。
広さ別に坪単価の中央値を見ると、100㎡未満の22万円から300㎡以上の9.9万円まで、広くなるほど1坪あたりの単価は下がります。
広い土地は総額が大きくなるため、買い手の方は坪単価だけでなく、総額と予算で検討します。当社では、広い土地は買い手の予算に合わせて分筆して売る方法も、土地家屋調査士と相談しながら検討します。
次に地区です。取引が20件以上ある11地区の坪単価の中央値は、平間町の23.5万円から為石町の2.6万円まで、約9倍の開きがあります。
地区の数字は、その地区の土地の広さの構成にも左右されます。たとえば田中町(38件)は面積の中央値が290㎡と広く、坪単価は18万円でも総額の中央値は1,850万円と、この11地区で最も高くなっています。地区名だけでは価格は決まらず、同じ地区の中でも形・道・坂が価格を分けます。次の章で、その差を見てみましょう。
3. 形・道・坂で価格が動く|整形を100とすると不整形は約67、道路4m未満は約40
広さと地区を同じにそろえても、土地ごとの差は残ります。その差を生むのが「形」「道」「坂」です。公的データには土地の形状と前面道路の幅の記載があるため、同じ地区・同じ広さの取引どうしで比べました。対象は、形・前面道路の幅などが記載された610件(22地区・袋地等を除く)で、地区と広さの違いを統計的にそろえたうえで、坪単価の差を求めています。
整形・台形などの土地を100とすると不整形地は約67、前面道路が6m以上の土地を100とすると、4〜6m未満は約76、4m未満は約40でした。
同じ地区・同じ広さでも、土地の形と前面道路の幅で、坪単価の水準は変わります。ご自分の土地がどこに当てはまるかを現地で確かめることが、売り方の出発点です。
形(土地の形)
買い手の方は、土地の形から「どんな家が建てられるか」を考えます。不整形地は、建物の配置や駐車スペースの取り方が整形地と変わるため、同じ広さでも坪単価の水準が変わります。当社では、測量図をもとに、配置できる建物の大きさや駐車スペースの取り方を整理してお伝えします。
道(前面道路)
前面道路の幅は、車の出入り、工事車両の進入、建替えのしやすさに関わります。建築基準法では、建物の敷地は原則として幅員4m以上の道路に2m以上接する必要があります。幅員4m未満でも、すでに建物が立ち並んでいた道が特定行政庁の指定を受けた「42条2項道路」であれば道路とみなされますが、道の中心線から2mの部分までが道路とみなされるため、敷地をその線まで後退(セットバック)する必要があり、後退した部分には原則として建てられません(国土交通省資料)。
当社では、売り出す前に、前面道路の種別と幅、セットバックの要否、私道の場合の持分や通行・掘削の承諾を、市の窓口や登記・資料で確認し、買い手の方が一目で分かる資料にまとめます。
坂(傾斜)
長崎市は斜面に広がる住宅地が多く、坂や階段の有無は、車の乗り入れ、荷物の運び込み、工事の進めやすさに関わります。買い手の方は、擁壁(土を支える壁)の状態や、土砂災害警戒区域などの指定の有無も確認します。土砂災害特別警戒区域では、住宅などの新築・増築に建築確認が必要で、土砂災害による衝撃に耐える構造にすることなどが求められます(長崎県・長崎市の公表資料)。傾斜は取引データに項目がないため、坪単価への影響を数字では示せません。
当社では、現地で坂の勾配・階段の段数・擁壁の状態・駐車の可否を確認し、写真と動画で道順ごとお伝えします。指定の有無は長崎県・長崎市の公表情報で確認し、買い手の方に分かりやすく説明します。
4. 条件別の売り方|再建築・境界・古家付きは売り出す前に整理する
形・道・坂に加えて、土地の売却では「再建築の条件」「境界」「古家」の3点が買い手の安心感を左右します。いずれも、買い手の方が気にする点と、当社の進め方をあわせてご紹介します。
再建築の条件
買い手の方は、自分が家を建て直せる土地かどうかを最初に確認します。接道義務を満たしているか、満たさない場合に特定行政庁の認可・許可などの例外にあたるかで、建築できる内容が変わるためです(建築基準法第43条)。当社では、売り出す前に接道の状況と建築できる条件を役所で確認し、結果を資料にして売り出します。条件が付く土地でも、条件を正しくお伝えすることで、買い手の方が計画を立てやすくなります。
境界
境界がはっきりしていないと、買い手の方は隣地とのトラブルや、将来の建築・融資への影響を心配します。当社では、境界標の有無、隣地との越境、測量図(地積測量図)の有無を売り出す前に確認し、必要に応じて連携している土地家屋調査士と測量・境界確認を進めます。
隣地の方と境界の合意が取れない場合は、法務局が登記された「筆界」を現地で明らかにする筆界特定制度もあります。筆界と、所有権が及ぶ範囲を示す所有権界は、一致しないこともあります(法務局)。
古家付き
古家が残る土地では、買い手の方は解体費と、建物を使うかどうかを気にします。当社では、古家付きのまま売る場合と、解体して更地で売る場合の見立てと、解体費の見込みを並べてから決めることをおすすめしています。先に解体せず、解体費の見込みと売却価格の見立てを並べてから決めると、後悔を減らせます。
先に解体すると費用がかかるうえ、住宅が建っている土地の税負担を軽くする住宅用地の特例(長崎市では、200㎡以下の部分は固定資産税の課税標準が6分の1)の対象から外れ、土地の固定資産税が上がる場合があります。具体的な扱いは、長崎市の資産税課で確認できます。古家付きで売る場合は、建物の状態と土地の広さ・接道を、写真と資料で分かりやすくお伝えします。
売却時期が未定の方もご相談いただけます。
売り方を相談する5. 査定で確認する項目|机上査定と訪問査定、そろえる書類と5つのチェック
土地の査定には、現地を見ずに公的データや近隣の成約事例から価格を出す「机上査定」と、現地で形・道・坂・境界を確かめて価格を出す「訪問査定」があります。形・道・坂は現地でなければ確かめにくいため、売却を考えている場合は訪問査定をおすすめします。
査定の前に、次の書類をご用意いただくとスムーズです。
- 登記事項証明書(登記簿謄本)
- 公図・地積測量図
- 固定資産税評価証明書(または固定資産税の通知書)
- 境界確認書(お持ちの場合)
造成の履歴、地盤調査報告書、開発許可に関する書類があれば、あわせてご確認ください。お手元にない書類は、取得方法をご案内します。
査定の際には、次の5つを必ずお伝えしています。
根拠にした成約事例
形・道・坂をどう金額に反映したか
境界・接道の確認結果と、必要な手続き
販売開始1か月の動かし方と、反響報告の頻度
値下げを検討する基準と時期
査定額より、その根拠と、形・道・坂を価格にどう反映したかを確かめてください。不動産会社を比べるときの見方は、長崎で不動産売却に強い会社の選び方の記事もご覧ください。
6. 売却の流れ|土地は境界と接道の確認が先、8段階で進む
売り方の考え方が分かったところで、実際の手続きの流れを確認しておきましょう。
物件情報の整理
(登記事項証明書・公図・測量図・固定資産税の通知書・ローン残債の確認)
価格帯の見立て
(成約事例と公的データを組み合わせる)
現地確認と訪問査定
(道路・勾配・擁壁・境界標を確認する)
境界・測量・接道の整理
(必要に応じて土地家屋調査士に依頼し、役所で接道を確認する)
古家付きか更地かの判断
(解体費の見込みと売却価格の見立てを並べて決める)
媒介契約とレインズへの登録
(登録証明の受け取り)
販売開始と反響対応
(写真・動画・資料で発信し、反響を見て価格を見直す)
契約・引渡し
(売主・買主の同席で重要事項と契約を説明)
境界と接道の整理を先に済ませることが、売り出し後の動きを安定させます。
7. 費用と税金|仲介手数料の上限、印紙税、譲渡所得税と3,000万円特別控除
手取りは「売却価格−(ローン残債+諸費用+譲渡所得税)」で決まります。最後に、費用と税金を確認しておきましょう。
ご注意
以下は一般的な制度の説明です。個別の税額や特例の適否は、所有期間や取得費、相続の状況などで変わります。実際の申告前には、税理士や税務署など専門家への確認をおすすめします。
かかる主な費用
土地の売却でかかる主な費用は次のとおりです。
| 項目 | 内容 |
| 仲介手数料 | 売買代金(税抜)が400万円を超える場合の上限は「売買代金×3%+6万円」に消費税を加えた額です。売買代金が800万円以下の宅地・建物では、媒介に要する費用を勘案して、上限33万円(税込)まで認められる場合があります(国土交通省告示)。 |
| 印紙税 | 売買契約書の契約金額が100万円超500万円以下は1,000円、500万円超1,000万円以下は5,000円、1,000万円超5,000万円以下は1万円です(軽減措置は令和9年3月31日まで・国税庁)。 |
| 登記費用 | 抵当権の抹消などを司法書士に依頼する費用です。 |
| 測量費・解体費 | 土地の状況によって異なるため、見積りで確認します。 |
長崎市の土地は取引の約半数が1,000万円未満のため、売買代金が800万円以下の特例にあてはまるかどうかも、売り出す前に確認しておきたい点です。
譲渡所得税の税率
土地を売って利益が出たときの税率は、売った年の1月1日時点の所有期間で分かれます。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計(復興特別所得税を含む) |
| 5年超(長期譲渡) | 15% | 5% | 約20.315% |
| 5年以下(短期譲渡) | 30% | 9% | 約39.63% |
利益は「売却価格−(取得費+譲渡費用)」で求めます。取得費が分からない場合は、売った金額の5%相当額を取得費にできます。復興特別所得税は所得税額の2.1%で、上の合計に含めています(国税庁)。
3,000万円特別控除と相続空き家の特例
住んでいた家を取り壊して土地を売る場合も、3,000万円の特別控除を使えることがあります。国税庁のタックスアンサーによると、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、取り壊してから1年以内に売買契約を結ぶこと、取り壊してから契約までの間に貸駐車場など他の用途に使っていないことなどが条件です。
相続した空き家には「被相続人居住用財産(空き家)の3,000万円特別控除」があります。昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であること、取り壊して敷地を売る場合は取り壊しから譲渡までその敷地を事業・貸付け・居住に使わないことなどが要件で、令和9年12月31日までの譲渡が対象です。令和6年1月1日以後の譲渡で、相続人が3人以上で取得した場合の控除額は2,000万円です。
国税庁タックスアンサー(被相続人の居住用財産を売ったときの特例)
8. 買取を断られたときの進め方|仲介で買い手を探す3つの手順
不動産会社の買取は、会社が土地を買い取って再び販売する方法で、買取の可否や価格は会社の方針や土地の条件で変わります。買取を断られても、買い手を探す「仲介」という進め方が残っています。進め方は次の3つです。
- 条件を整理して資料にする: 接道・境界・測量図・擁壁などの条件を確認し、買い手の方に伝わる資料にまとめます。
- 価格帯を見立てて、仲介で売り出す: 成約事例と公的データから価格帯を見立て、写真・動画・資料で発信し、反響を見て価格を調整します。
- 隣地の方への打診を並行する: 隣地の方にとっては、土地がつながることで使い道が広がる場合があります。公的データでも、2016〜2025年に「隣地の購入」と記載された取引が9件あります。
買取を断られた理由ごとの出口(仲介・隣地・空き家バンク・解体・国庫帰属制度)は、「長崎の土地買取を断られたときの選択肢」の記事で整理しています。何から整えるかは土地ごとに異なりますので、現地を拝見したうえでご提案します。
9. なぜ当社に任せられるか|22年・土地57件を含む239件を成約
ここまでの売り方は、当社が実際に行っている進め方です。それを支える実績と体制をご紹介します。
1 土地57件を含む239件を成約
全239件のうちマンション71件・戸建て111件・土地57件(2010年以降〜2025年3月・自社集計)
2 約80地域で取引
長崎市中心部に限らず、ダイヤランド、晴海台、深堀、高城台、時津・長与・琴海エリアなど約80地域(自社集計)
3 担当が変わらない
査定から引渡しまで担当は変わらず、契約の際は原則として売主様・買主様に同席いただきます
4 境界から税務まで連携
土地家屋調査士・司法書士・税理士・弁護士と連携
長崎市内の中古マンション・戸建て・土地の取引は、不動産情報ライブラリで確認できる範囲で年680件前後です(2010〜2024年・当社集計)。この中で当社は、集計を始めた2010年以降、2025年3月までに239件(マンション71件・戸建て111件・土地57件)の売買を成約しました(自社集計)。取引エリアは長崎市中心部に限らず約80地域に広がります。人気のエリアだから売れるわけではなく、一件ごとに合う売り方を組み立てることが、当社の売却力の核だと考えています。
この239件は、営業担当を置かず、代表・上田哲夫が査定から引渡しまでを一人で担当してきた実績です。現在はその進め方を仕組みとして整え、宅地建物取引士の上田隼平が査定と契約実務を担っています。契約の際は原則として売主様・買主様に同席いただき、重要事項と契約内容をその場でご説明します。実際に査定にお伺いするのは、売買担当・上田隼平(宅地建物取引士)です。
10. 長崎市の土地売却によくある質問
長崎市の土地売却について、よくいただくご質問をまとめました。
長崎市の土地は、今いくらで売れますか?
不動産情報ライブラリで確認できる範囲では、2016〜2025年の長崎市の土地の価格の中央値は930万円、坪単価の中央値は15万円ですが、広さ・地区・形・前面道路の幅で大きく変わります。同じ地区・同じ広さで比べると、整形・台形などを100としたとき不整形地は約67、前面道路6m以上を100としたとき4m未満は約40です。ご自分の土地は、現地を確認する訪問査定で成約事例と照らして見立てます。
斜面地や階段しか通れない土地でも売却できますか?
土地ごとの条件によって進め方が変わります。買い手の方が気にする車の乗り入れ、階段、擁壁の状態、土砂災害警戒区域などの指定の有無を、現地確認と公表情報で整理し、写真と動画で道順ごとお伝えして売り出します。
前面道路が狭い土地(4m未満)でも売却できますか?
建築基準法では、建物の敷地は原則として幅員4m以上の道路に2m以上接する必要があります。4m未満でも「42条2項道路」であれば、セットバック(敷地の後退)をしたうえで建て替える形になります。道路の種別は市の窓口で確認し、結果を資料にまとめて売り出します。公的データでは、同じ地区・同じ広さで比べると、前面道路4m未満の坪単価は6m以上の約40でした。
境界がはっきりしていない土地はどうなりますか?
売り出す前に、境界標の有無や越境、測量図の有無を確認し、必要に応じて土地家屋調査士と測量・境界確認を進めます。隣地の方と合意が取れない場合は、法務局の筆界特定制度もあります。
古家付きのまま売るのと、解体して売るのは、どちらがよいですか?
土地によって異なります。解体には費用がかかり、住宅用地の特例の対象から外れて固定資産税が上がる場合もあるため、先に解体せず、解体費の見込みと売却価格の見立てを並べてから決めることをおすすめしています。
土地を売るとき、どんな費用と税金がかかりますか?
主な費用は仲介手数料、印紙税、登記費用、状況により測量費・解体費です。利益が出た場合は譲渡所得税がかかり、所有期間が5年超なら約20.315%、5年以下なら約39.63%です。住んでいた家を取り壊して売る場合の3,000万円特別控除や、相続空き家の特例が使える場合があります。
不動産会社に買取を断られた土地は、売却できますか?
仲介で買い手を探す進め方があります。接道・境界・擁壁などの条件を整理して資料にし、価格帯を見立てて売り出します。隣地の方への打診も並行して検討します。
11. まとめ|長崎市の土地売却は「形・道・坂」を確かめて売り出す
- 長崎市の土地の価格の中央値は930万円、坪単価の中央値は15万円です(2016〜2025年・1,882件・当社集計)。年ごとの差が大きく、一方向の上昇・下落とは言えません。
- 広いほど坪単価は下がり(100㎡未満の22万円から300㎡以上の9.9万円)、地区でも約9倍の開きがあります。
- 同じ地区・同じ広さで比べると、整形・台形などを100としたとき不整形地は約67、前面道路6m以上を100としたとき4〜6m未満は約76、4m未満は約40です。坂は数値化できませんが、買い手の方が現地で必ず確かめます。
- 高く確実に売るには、形・道・坂と、再建築・境界・古家を売り出す前に整理し、費用と税金を先に確認しておくことが要点です。
長崎市の土地売却ならジョイ不動産企画
長崎市の土地売却で大切なのは、相場の上げ下げを待つことではなく、ご自分の土地の「形・道・坂」を正しくつかみ、買い手に伝わる形で売り出すことです。当社は、2004年に独立開業してから22年、長崎市を含む約80地域で、土地57件を含む239件の売買を成約してきました(2025年3月時点・自社集計)。実際に査定にお伺いするのは、売買担当・上田隼平(宅地建物取引士)です。ご相続・ご遠方の場合も、オンライン査定や電話でのご相談から承っています。
あわせて読みたい記事です。
【この記事を書いた人】上田隼平(うえだ・じゅんぺい)。宅地建物取引士。有限会社ジョイ不動産企画の売買担当として、長崎市内のマンション・戸建て・土地の査定と契約実務を担当。記事の市場データは国土交通省の公開データを自社で集計し、成約事例は当社が実際に取り扱ったものだけを書いています。
【監修】上田哲夫。代表取締役・宅地建物取引士。2004年に独立開業し、長崎市を中心に売買仲介を手がける。
出典
本記事の市場データは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報(2026年9月時点・当社集計)、および国土交通省「宅地建物取引業者検索システム」(2026年9月時点・当社集計)に基づきます。市場データ・業者数はAIツールを用いて公開データから集計したものです。グラフもAIツールで作成しています。税金や制度に関する記述は一般的な説明であり、個別の適否は税理士・税務署・役所にご確認ください。
- 国税庁 タックスアンサー No.3302 マイホームを売ったときの特例
- 国税庁 タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例
- 国税庁 タックスアンサー No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
- 国税庁 タックスアンサー No.3211 短期譲渡所得の税額の計算
- 国税庁 タックスアンサー No.3258 取得費が分からないとき
- 国税庁 タックスアンサー No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
- 国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」(空家等の媒介報酬の特例・令和6年7月1日以降)
- 国土交通省告示「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」(令和6年6月21日改正・大阪府ホームページ掲載)
- 国土交通省 住宅局「接道規制のあり方について」(PDF)
- 横浜地方法務局「筆界特定制度について」
- 長崎市「土地に対する課税」
- 長崎県長崎振興局砂防課・長崎市土木部土木防災課「土砂災害警戒区域等の縦覧のお知らせ」(PDF)