ビバシティ城栄にお住まいで、売却を考え始めた方もいらっしゃるのではないでしょうか。当社では同じ住戸を2012年に2度取り扱い、内装リフォームを挟んで約半年で価格が約33%上昇した実例があります。本記事では、宅地建物取引士が当社の登録物件データと成約実績、長崎市マップの用途地域情報をもとに、売却相場・強み・売却前に知っておきたい点を正直にお伝えします。
この記事でわかること
- 2012年の成約実例2件(リフォームを挟んで約33%価格が上昇)からみる価格帯の目安
- 城山小学校区・科学館徒歩1分という住宅街ならではの落ち着いた立地
- 長崎市の中古マンション市場データと比べた、価格水準の位置づけ
1. 基本スペックと売却相場データ
まずは基本データを整理します。ビバシティ城栄は、長崎市城栄町38に位置する1999年3月築・SRC造・地上10階建のマンションです。バス停「護国神社裏」(建物と同じ地番)まで徒歩2分と、日常の足も確保しやすい立地です。
以下は、当社の登録物件データ・管理規約・長崎市マップをもとに整理した建物データです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 建物名 | ビバシティ城栄 |
| 所在地 | 長崎市城栄町38 |
| アクセス | バス停「護国神社裏」徒歩2分 |
| 築年月 | 1999年3月 |
| 構造・階数 | SRC造・地上10階建 |
| 管理形態 | 全部委託・日勤(管理会社: 総合システム管理株式会社) |
| 用途地域 | 第一種住居地域(容積率300%・建蔽率60%・準防火地域) |
| 洪水浸水想定区域 | 該当なし |
| 津波災害警戒区域 | 該当なし |
| 土砂災害特別警戒区域・警戒区域 | 該当なし(周辺の丘陵地には点在するが、建物地点は区域外) |
| 専有面積(管理規約別表より、一部タイプ抜粋) | 82.00㎡(B/B1)〜117.13㎡(D) |
| 駐車場 | 区画1〜29程度(立体式機械駐車場)・月額7,500円〜12,000円 |
| 駐輪場 | 屋内月額200円・屋外無料(希望者多数時は抽選) |
| ペット | 犬猫合計1匹まで(規約に条件あり) |
| 校区 | 城山小学校(徒歩10分・750m)・淵中学校(徒歩30分・2.1km) |
当社は分譲会社・管理会社とは無関係の仲介業者です。用途地域・浸水想定区域・土砂災害警戒区域は、長崎市マップ(都市計画・防災情報、2026-09-28取得)に基づきます。校区は長崎市「町別通学区域」データ(2026年4月1日時点)で確認したところ、城栄町は番地による分岐がなく城山小学校・淵中学校の校区に一意に決まります。
修繕積立金は規約別表でタイプ別に定められており、82.00㎡タイプで管理費・積立金合計12,100円、117.13㎡タイプで合計17,300円です(管理規約より)。
| タイプ | 専有面積 | 管理費 | 修繕積立金 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| B/B1 | 82.00㎡ | 7,400円 | 4,700円 | 12,100円 |
| A/A1 | 85.90㎡ | 7,700円 | 4,900円 | 12,600円 |
| D | 117.13㎡ | 10,600円 | 6,700円 | 17,300円 |
出典: 管理規約。取得日2026-09-28。
この一帯の地価公示も確認しておきましょう。この表で重要な事実は1つです。最寄り標準地(長崎-5)の地価は2016年から2026年の間で約53.4%上昇しています。
| 標準地番号 | 所在 | 2016年 | 2026年 | 上昇率 |
|---|---|---|---|---|
| 長崎-5(住宅地) | 長崎県長崎市富士見町196番 | 133,000円/㎡ | 204,000円/㎡ | +53.4% |
出典: 国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」。取得日2026-09-28。
城栄は、専有面積が82.00㎡から117.13㎡まであり、管理費・修繕積立金もタイプごとに異なります。相場を見るときは、建物全体の数字だけでなく、ご自宅と同じタイプに当てはめて考えることが大切です。
→ 関連記事: 長崎市のマンション売却-高く確実に売る相場と方法
2. プロが見る強み
宅地建物取引士として現地と当社の登録物件データを確認してきた立場から、強みを整理します。
位置の体感: 長崎市科学館が隣接(徒歩1分・34m)しており、長崎県立総合体育館も徒歩5分(350m・油木通り経由)です。マックスバリュ城栄店まで徒歩10分(800m・県道112号経由)と、日常の買い物にも困りません。「街中すぎないちょうど良い立地感」がこの物件のポイントで、都心の喧騒から一歩離れた落ち着いた住宅街にあります。
規模と建物の位置づけ: ビバシティシリーズの中では中位の大きさの住宅街型マンションです。駅前の大型物件とは異なり、落ち着いた住環境を求める層に向いています。
買い手層に合う住環境: 校区や、都心から適度に離れたちょうど良い住宅街のマンションを求める層に選ばれています。閑静な住宅街としての性格が、腰を据えて住みたいファミリー層・シニア層双方に合致します。
教育環境: 校区は城山小学校・淵中学校です。ファミリー層が学区を確認しながら物件を探す際にも、周辺の生活環境とあわせて説明しやすい材料になります。
3. 売却前に知っておきたいこと
当社は、良い点だけでなく気になる点も正直にお伝えすることを大切にしています。
強いて言えば、隣に科学館・長崎県立総合体育館がある点: イベント開催時には周辺が混み合う可能性があります。普段は静かな住宅街ですが、大きなイベントが開催される日程は事前に確認されることをおすすめします。
駐車場は立体式機械駐車場: 車高・車幅に制限がある場合があります。お車をお持ちの方は、事前にサイズをご確認いただくと安心です。
建物地点は土砂災害・浸水・津波のいずれの警戒区域にも該当しません(長崎市マップ・2026-09-28取得)。周辺の丘陵地には土砂災害警戒区域が点在していますが、建物そのものは区域外です。
科学館・体育館のイベント時の混み具合と、立体式機械駐車場の車高・車幅の制限は、買主様に事前にご案内している点です。お車のサイズは早めに確認しておくと、内見や契約の場面で話が進めやすくなります。
→ 関連記事: 長崎市のマンション売却-高く確実に売る相場と方法相場・税金・高く売るコツを紹介
4. 当社が成約させた実例
ビバシティ城栄では、当社が同一住戸を2回にわたって取り扱った実例があります。2012年5月、4LDK・82.00㎡・1階・専用庭付きの住戸が1,140万円で成約しました(両手仲介)。その後、2012年6月にクロス全面張替え・床材変更(カーペットからフローリング)などの内装リフォームを実施し、同年11月に同じ住戸が1,520万円で再成約しました(当社元付、客付は他社)。リフォームを挟んで約半年で価格が約33%上昇した実例です。
㎡単価に換算すると、リフォーム前の成約(1,140万円)が約13.9万円/㎡、リフォーム後の成約(1,520万円)が約18.5万円/㎡でした。もちろん、住戸の階数・向き・リフォーム状況によって条件は変わりますので、ご自身の住戸がどの程度の価格で売却できそうかは、無料査定で個別にご確認いただくのが確実です。住戸を特定する情報は、成約された方への配慮から本記事では公開していません。
※上記は2012年当時・4LDK・約82㎡の住戸の実例です。同時期に比較できる成約事例が少ないため、現在の価格帯は「6. 長崎市のマンション売却相場のなかでの位置づけ」の市場データをご確認ください。
売却時期が未定の方もご相談いただけます。しつこい営業はいたしません。
売り方を相談する5. 遠方にお住まいで相続された方へ
ビバシティ城栄を相続されたものの、長崎市外・県外にお住まいで「なかなか現地に行けない」という方からのご相談も少なくありません。当社では、電話・メールでのやり取りだけで査定から売却活動、ご契約まで進めていただくことが可能です。
来店いただかなくても、お手元の資料(登記簿謄本や管理費の通知書など)の写真をお送りいただければ、概算の査定額をお伝えできます。空室のまま管理費・修繕積立金だけがかかり続けている状態を早く解消したい、という相続後のご相談にも丁寧に対応いたしますので、遠方にお住まいの方もお気軽にご連絡ください。
6. 長崎市のマンション売却相場のなかでの位置づけ
売却相場を考えるうえでは、長崎市全体の中古マンション市場のなかでの位置づけを把握しておくことも大切です。なお、城栄町の町丁目単位のデータはサンプル数(N=2〜8程度)が少なく統計的な意味をなさないため、本記事では市全体の集計値のみを使用します。
この表で重要な事実は1つです。築21〜30年帯のマンションの価格中央値は1,700万円・㎡単価中央値は22.5万円/㎡です。
| 区分 | 件数 | 価格中央値 | ㎡単価中央値 |
|---|---|---|---|
| 長崎市全体(2016〜2025年・10暦年集計) | 1,484件 | 2,000万円 | 28.0万円/㎡ |
| うち築21〜30年帯 | 387件 | 1,700万円 | 22.5万円/㎡ |
ビバシティ城栄は1999年3月築(2026年時点で築27年)のため、この築21〜30年帯にあたります。当社が2012年に成約させた実例(リフォーム後・㎡単価約18.5万円/㎡)は、この築年帯の中央値(22.5万円/㎡)と比べるとやや控えめな水準でした。成約時期が2012年と、比較対象の集計期間(2016〜2025年)より前であるため、単純な比較はできない点にご留意ください。1階・専用庭付きという住戸の個性も価格に影響した可能性があります。
※本記事の市場データは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報(2026年9月時点・当社集計)に基づきます。同データは不動産取引の全件を網羅するものではないため、実際の取引件数・価格はこれと異なる場合があります。
長崎市全体のマンション売却相場や、会社選びのポイントについては、下記のピラー記事でより詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
7. 近隣のマンションの売却相場
長崎市内には、同じ「ビバシティ」の名称を持つ他のマンションもあります。あわせて以下の記事もご参照ください。
8. 取引実績のご案内
本記事で紹介した取扱住戸は、成約済み物件ページで間取り・面積・写真をご覧いただけます。価格の経緯や売却の進め方など、ページに載せていない点は無料査定のご相談時に個別にご案内します。
9. 当社の実績
① ビバシティの売買成約11件
2026年9月時点・自社集計。本物件でも同一住戸を2回成約
② リフォームで約33%上昇
2012年、内装リフォームを挟み約半年で価格が上昇
③ 自社で買い手を見つける力
2回目の成約は当社が元付で、自社で買主を見つけた
④ 遠方の売主様にも対応
電話・メール完結の売却支援体制
有限会社ジョイ不動産企画は、長崎県長崎市出来大工町9番地を拠点に、長崎市内のマンション・戸建ての売買仲介を行っています。代表取締役の上田哲夫が2004年に独立開業して以来、地域に根ざした仲介実務を積み重ね、過去15年間で239件(マンション71件・戸建て111件・土地57件)の売買を成約してきました(2025年3月時点・自社集計)。取引エリアは長崎市中心部に限らず約80地域におよびます。
ビバシティは売買成約11件・賃貸を含む取扱はそれ以上です(2026年9月時点・自社集計)。査定から引渡しまでは、宅地建物取引士の上田隼平が担当し、代表・上田哲夫が監修する体制で対応しています。
10. よくある質問
ビバシティ城栄はいくらで売れますか?
当社の実例では、4LDK・82.00㎡の住戸が、内装リフォーム前は1,140万円、リフォーム後は1,520万円で成約しました(2012年)。ただし階数・向き・リフォーム状況によって価格は変わりますので、無料査定で具体的な金額をご確認ください。
科学館や体育館が近いと、イベント時に周辺が混み合いませんか?
隣に科学館・長崎県立総合体育館があるため、イベント開催時には周辺が混み合う可能性があります。普段は静かな住宅街です。
浸水や土砂災害の心配はありますか?
長崎市マップによると、建物地点は洪水浸水想定区域・津波災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域(警戒区域含む)のいずれにも該当しません。周辺の丘陵地には土砂災害警戒区域が点在しますが、建物そのものは区域外です。
遠方に住んでいても売却の相談はできますか?
可能です。電話・メールのやり取りだけで査定から契約まで進めていただけます。
査定を受けたら必ず売らなければいけませんか?
いいえ。査定は無料で、売却するかどうかはあくまでご自身で決めていただけます。しつこい営業はいたしません。
11. まとめ
- ビバシティ城栄は、科学館・県立総合体育館が隣接する住宅街に位置し、当社が同一住戸を2回にわたり成約させた実例のあるマンションです。
- 2012年実例: 4LDK・82.00㎡がリフォーム前1,140万円→リフォーム後1,520万円で成約(約33%上昇)。校区は城山小学校・淵中学校です。
- 築21〜30年帯の市内中央値(1,700万円・22.5万円/㎡)との比較も参考にできます。
- ご自身の住戸がいくらで売れそうか、まずは無料査定でお気軽にご確認ください。
まずは今の価格帯を知ることから。秘密厳守でご案内します。
お電話でのお問い合わせは 095-818-5155 まで。LINEでのご相談は公式LINEからどうぞ。
担当: 上田隼平(宅地建物取引士)・最短即日
12. 購入をお考えの方へ
ビバシティ城栄の購入をお考えの方も、お気軽にご相談ください。売出しが出たときに、ご希望の条件に合う住戸をお知らせします。
階数・向き・広さ・ご予算の目安をお聞かせいただければ、条件に合う売出しが出たときにご連絡します。お電話は095-818-5155、ご相談は公式LINEからどうぞ。
【この記事を書いた人】上田隼平(うえだ・じゅんぺい)。宅地建物取引士。有限会社ジョイ不動産企画の売買担当として、長崎市内のマンション・戸建ての査定と契約実務を担当。記事の市場データは国土交通省の公開データを自社で集計し、成約事例は当社が実際に取り扱ったものだけを書いています。
【監修】上田哲夫。代表取締役・宅地建物取引士。2004年に独立開業し、長崎市を中心に売買仲介を手がける。