ビバシティ長崎弐番館の売却を考え始めた方へ。長崎市全体で築31〜40年帯の中古マンションは、価格の中央値が1,000万円・㎡単価の中央値が18.5万円で、築21〜30年帯(1,700万円・22.5万円)より㎡単価が約18%低くなります。(不動産情報ライブラリ・2026年9月時点・当社集計)本記事では、宅地建物取引士が地価公示・取引データ・管理規約・徒歩の実測をもとに、売却前に知っておきたい点まで正直にお伝えします。
この記事でわかること
- 築31〜40年帯は、長崎市全体で価格の中央値1,000万円・㎡単価18.5万円
- 西北町の標準地の地価公示は、2016〜2023年は横ばい〜微減で、2024年以降は毎年1%前後の上昇
- 規約(ペット・駐車場)や周辺の土砂災害警戒区域など、売却前に知っておきたい点
- 過去に1千万円台後半で当社が取り扱った住戸があること
1. ビバシティ長崎弐番館 売却の基本データ|1995年10月築・11階建・全部委託
まずはビバシティ長崎弐番館の基本データを整理します。ビバシティ長崎弐番館は、長崎市西北町4にある1995年10月築・RC造・11階建のマンションです。バス停「西北小学校前」まで140m、校区は西北小学校・岩屋中学校です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 建物名 | ビバシティ長崎弐番館 |
| 所在地 | 長崎市西北町4 |
| アクセス | バス停「西北小学校前」まで140m(徒歩3分)/赤迫電停まで650m(徒歩10分) |
| 築年月 | 1995年10月 |
| 構造・階数 | RC造・11階建(エレベーター2基) |
| 分譲会社 | 東栄不動産 |
| 管理形態 | 全部委託(管理会社は総合システム管理株式会社。委託業務は事務管理・清掃・NAIS無人管理・管理員業務) |
| 駐車場 | 屋内平置き29台・屋外平置き25台・機械式66台。月額は屋内11,000円・屋外9,000円・機械式8,000円(規約別表の記載)。使用契約制で、空きが出た場合は所定の様式で管理組合に申し込み、抽選等で決まります |
| ペット | 原則禁止。愛玩用の犬・猫のみ条件付きで容認(手かごに入る程度の大きさ、エレベーター・廊下では抱きかかえるかかごに入れる、バルコニーには出さない等)。飼育の届出の要否は規約・細則に記載がありません |
| 共用部・専用使用 | 専用庭は有償の専用使用の対象。バルコニーへの物置・サンルーム等の設置、屋上への立入りは禁止(使用細則) |
| 用途 | 専ら住宅(事務所・楽器等の教室としての使用は禁止) |
| 用途地域 | 第一種中高層住居専用地域(建蔽率60%・容積率200%)。近隣の標準地・取引データの記載による |
| 洪水・内水・高潮・津波の浸水想定 | 建物付近は地図上で着色なし(想定区域外かデータ未整備かは区別できません)。建物付近の標高は約50m |
| 土砂災害警戒区域 | 建物付近そのものは警戒区域の着色外。周辺に急傾斜地の崩壊の警戒区域・特別警戒区域あり・敷地の該当は長崎市マップで確認を |
| 校区 | 西北小学校・岩屋中学校(長崎市「町別通学区域」・2026年4月1日時点。西北町全域) |
当社は分譲会社・管理会社とは無関係の仲介業者です。規約の内容は、管理規約(別表・使用細則を含む)の転記によります。用途地域は不動産情報ライブラリ、浸水想定・土砂災害は国土地理院「重ねるハザードマップ」で2026年9月30日に確認した、建物付近の情報です。敷地ごとの指定・区域は、長崎市マップ等でご確認ください。
2. 地価公示の推移|西北町の標準地は2024年以降+2.0%
西北町にある地価公示の標準地は、住宅地の長崎-9の1地点だけです。この表で重要な事実は1つ:長崎-9の公示価格は2016〜2023年に47,100円から46,000円へ-2.3%とほぼ横ばいでしたが、2024年以降は毎年+1%前後で、2026年は50,500円です。
| 年(1月1日) | 標準地(所在地番) | 価格(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 2016年 | 長崎-9(西北町110番4) | 47,100 | – |
| 2020年 | 長崎-9(西北町110番4) | 46,300 | 0.00% |
| 2023年 | 長崎-9(西北町110番4) | 46,000 | 0.00% |
| 2024年 | 長崎-9(西北町90番12・所在地が変更) | 49,500 | +7.61%(所在地の変更を含む) |
| 2025年 | 長崎-9(西北町90番12) | 50,000 | +1.01% |
| 2026年 | 長崎-9(西北町90番12) | 50,500 | +1.00% |
標準地の所在地が2024年から変わっているため、2023年から2024年の+7.6%は同一地点の値上がりとは言えません。同一地点で分けると、2016〜2023年(110番4)は-2.3%(年平均-0.34%)、2024〜2026年(90番12)は+2.0%(年平均+1.01%)です。2016年から2026年の合計は+7.2%(年平均+0.70%)ですが、所在地の変更を含みます。現在の標準地(90番12)は、地図上でビバシティ長崎弐番館の西方向、約80〜100mの位置関係にあります(目測)。標準地の概況は「中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域」、用途地域は第一種中高層住居専用地域(建蔽率60%・容積率200%)です。標準地の価格は1点の土地価格で、ビバシティ長崎弐番館の価格ではありません。
出典: 国土交通省「地価公示」標準地 長崎-9、2016〜2026年、不動産情報ライブラリ(取得日2026年9月30日)。
3. 築年区分別の相場|築31〜40年帯は㎡単価18.5万円
西北町の中古マンション等の取引は、2016〜2025年で7件です。町単位では10件に満たないため、町のデータは使わず、長崎市全体の築年区分と比べます。ビバシティ長崎弐番館は1995年10月築で、2026年は築31年(取引年−建築年)にあたり、築31〜40年帯に入っています。
この表で重要な事実は1つ:築31〜40年帯の㎡単価の中央値は18.5万円で、築21〜30年帯(22.5万円)より約18%低くなっています。
| 築年区分(取引時点) | 長崎市全体 件数 | 価格中央値 | ㎡単価中央値 |
|---|---|---|---|
| 築21〜30年 | 387件 | 1,700万円 | 22.5万円/㎡ |
| 築31〜40年 | 196件 | 1,000万円 | 18.5万円/㎡ |
築31〜40年帯の価格の中央値(1,000万円)は、築21〜30年帯(1,700万円)より約41%低い水準です。この表は長崎市全体の値で、立地・広さ・階数による差は含まれていません。
※本記事の市場データは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報(2026年9月時点・当社集計)に基づきます。同データは不動産取引の全件を網羅するものではないため、実際の取引件数・価格はこれと異なる場合があります。
集計条件: 長崎市の中古マンション等、取引時期は2016年第1四半期〜2025年第4四半期(暦年10年)、築年数は取引年−建築年です。
出典: 国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産価格(取引価格・成約価格)情報(取得日2026年9月時点・当社集計)。
西北町は取引件数が少ないため、市全体の築年帯のデータで見ています。築31〜40年帯の中央値は長崎市全体の値で、立地・広さ・階数の差は含まれていません。ご自宅の条件に当てはめて考えることが大切です。
→ 関連記事: 長崎市のマンション売却-高く確実に売る相場と方法
4. 徒歩の実測|バス停まで140m・赤迫電停まで650m
この表で重要な事実は1つ:バス停「西北小学校前」まで140m(徒歩3分)、赤迫電停まで650m(徒歩10分)、校区の西北小学校まで450m(徒歩7分)です。
| 施設 | 距離 | 徒歩 |
|---|---|---|
| バス停「西北小学校前」(若竹町側) | 140m | 3分 |
| バス停「西北小学校前」(西北町側) | 160m | 3分 |
| 赤迫電停 | 650m | 10分 |
| マックスバリュ長崎住吉店 | 約1,000m | 14分 |
| 西北小学校(校区) | 450m | 7分 |
| 岩屋中学校(校区) | 約1,000m | 14分 |
Googleマップの徒歩ルートで2026年9月30日に距離を計測し、徒歩分数は道路距離80mを1分(端数切り上げ)として余裕の1分を加えた目安です。距離の「約1,000m」は、Googleが0.1km単位で表示した値です。スーパーは確認できた範囲で最短の店で、周辺の店を網羅したものではありません。赤迫電停までの経路は国道206号経由で、別経路は800m(徒歩11分)です。経路にはGoogleマップ上で階段の表示がありませんが、標準地の概況が「傾斜地の住宅地域」とされているため、斜面の有無は現地の確認が必要です。
出典: Googleマップ(徒歩ルート・2026年9月30日計測)、長崎市学務課「町別通学区域」(2026年4月1日時点)。
5. ビバシティ長崎弐番館 売却前に知っておきたいこと|規約・土砂災害区域・買い物距離
当社は良い点だけでなく、買い手が気にする点もあらかじめお伝えします。買い手側の事実と、当社の対処を合わせて整理します。
① 周辺に土砂災害警戒区域があります: 建物付近そのものは警戒区域の着色外ですが、周辺に急傾斜地の崩壊の警戒区域・特別警戒区域があり、国土地理院のリスク検索は「急傾斜地の崩壊のおそれ」を表示します。敷地の該当は長崎市マップで確認を。買い手はハザード情報を確認して検討するため、当社は売り出し前に最新のハザード資料を用意し、根拠つきで説明できる状態にします。
② 築31年にあたります: 築年帯ごとに取引の価格水準が異なります(長崎市全体で築21〜30年帯は㎡単価22.5万円、築31〜40年帯は18.5万円)。当社は、同じ築年帯の市全体のデータを示しながら価格の根拠を説明します。
③ ペットは原則禁止・駐車場は空きの確認が必要です: 規約上、ペットは原則禁止で、愛玩用の犬・猫のみ条件付きで容認されます。駐車場は使用契約制で、空き台数は規約から分かりません。買い手にはこの前提を最初にお伝えし、現況は管理会社の資料で確認します。
④ 修繕積立金の状況は管理会社の資料で確認します: 規約に修繕積立金の規定(第29条)はありますが、手元の規約の転記には長期修繕計画表の添付がなく、積立金残高・修繕履歴の記載もありません。査定時に管理会社の重要事項調査報告書で確認し、買い手へご案内します。
⑤ 最寄りスーパーまで約1,000m(徒歩14分)です: 確認できた範囲で最短のスーパーの距離です。買い手には、実測した距離と経路を資料でお伝えします。
ペットは原則禁止、駐車場は空きの確認が必要、周辺に土砂災害警戒区域があることは、買い手に最初にお伝えする点です。管理会社の重要事項調査報告書を早めに取り寄せておくと、根拠をもって説明できます。
→ 関連記事: 【完全版】長崎の中古マンション売却方法を解説！相場・税金・高く売るコツを紹介
6. 当社が取り扱った住戸|過去に1千万円台後半の実例
過去に1千万円台後半で当社が取り扱った住戸があります。 当社は2017年3月に、ビバシティ長崎弐番館の住戸を登録し、媒介で取り扱いました。3LDKの西向きの住戸で、2016年12月にフルリノベーション済み(フローリング・クロス・キッチン・ユニットバス・洗面・給湯器・建具を更新し、4LDKから3LDKへ間取りを変更)、アイランドキッチンでした。価格は売出し時のものです。住戸を特定する情報は、プライバシーに配慮し掲載していません。この住戸は成約済み物件ページで間取り・面積・写真をご覧いただけます。
売却時期が未定の方もご相談いただけます。しつこい営業はいたしません。
売り方を相談する7. 遠方にお住まいで相続された方へ
ビバシティ長崎弐番館を相続されたものの、ご自身は長崎市外・県外にお住まいで、現地に来るのが難しいという方も少なくありません。
当社では、来店いただかなくても、電話・メール・オンラインでのご相談から査定・ご契約まで進められる体制を整えています。物件の現況確認など現地でしかできない作業は、当社スタッフが代行します。まずはお電話またはお問い合わせフォームから、物件の状況(築年・お部屋のタイプなど)をお知らせください。
8. 近隣のマンションの売却相場
長崎市内のほかのマンションの売却相場も、あわせてご参照ください。
長崎市全体のマンション売却相場・会社の選び方は、長崎市のマンション売却-高く確実に売る相場と方法で詳しく解説しています。
9. 当社の実績
① ビバシティの売買成約11件
自社集計(2026年9月時点)。賃貸を含む取扱はそれ以上
② この建物での取扱あり
2017年に1千万円台後半で当社が取り扱った住戸あり
③ 査定は宅建士が担当
上田隼平(宅地建物取引士)が査定と契約実務を担当
④ 遠方でも電話で進行
電話・メール・オンラインで手続きを進められます
有限会社ジョイ不動産企画は、長崎県長崎市出来大工町9番地を拠点に、長崎市内のマンション・戸建ての売買仲介を行っています。代表取締役の上田哲夫が2004年に独立開業して以来、過去15年間で売買239件(マンション71件・戸建て111件・土地57件)の実績があります(2025年3月時点・自社集計)。ビバシティは売買成約11件・賃貸を含む取扱はそれ以上です(2026年9月時点・自社集計)。査定と契約実務は宅地建物取引士の上田隼平が担当し、代表・上田哲夫が監修する体制で対応しています。
10. よくある質問
Q1. ビバシティ長崎弐番館の売却相場はどのくらいですか?
A. 西北町の中古マンション等の取引は2016〜2025年で7件と少なく、町単位のデータは使えません。長崎市全体の築31〜40年帯は、価格の中央値が1,000万円・㎡単価の中央値が18.5万円です。当社が2017年に取り扱った住戸は、フルリノベーション済みで、売出し時に1千万円台後半でした。個別の金額は、住戸の条件を見て査定でお伝えします。
Q2. 築30年を過ぎたマンションは、売却に影響しますか?
A. 築年帯ごとに取引の価格水準が異なります。長崎市全体では、築31〜40年帯の㎡単価の中央値(18.5万円)は築21〜30年帯(22.5万円)より約18%低くなります。査定では、築年だけでなく住戸の広さ・向き・室内の状態を見て、根拠とともに価格をお伝えします。
Q3. 周辺に土砂災害警戒区域があると、売却に影響しますか?
A. 建物付近そのものは警戒区域の着色外ですが、周辺に急傾斜地の崩壊の警戒区域・特別警戒区域があります。影響の度合いは一概に言えないため、当社は売り出し前に最新のハザード資料を確認し、敷地の該当を長崎市マップで確かめたうえで、買い手に説明できる形にします。
Q4. 遠方に住んでいて長崎に行けないのですが、売却できますか?
A. できます。電話・メール・オンラインでのやり取りを中心に、現地での確認は当社が代行しますので、来店いただかなくても手続きを進められます。
Q5. 査定を受けたら、必ず売らなければいけませんか?
A. いいえ。売るかどうかは、査定後にご判断いただけます。
11. まとめ
- 長崎市全体の築31〜40年帯は、価格の中央値1,000万円・㎡単価18.5万円で、築21〜30年帯より㎡単価が約18%低い水準です。
- バス停まで140m(徒歩3分)、赤迫電停まで650m(徒歩10分)です。規約(ペット・駐車場)と周辺の土砂災害警戒区域は、売却時に資料で説明します。
- 過去に1千万円台後半で当社が取り扱った住戸があります。築31年にあたるため、築年帯ごとの根拠を示して価格をご案内します。
まずは今の価格帯を知ることから。秘密厳守でご案内します。
お電話でのお問い合わせは 095-818-5155 まで。LINEでのご相談は公式LINEからどうぞ。
担当: 上田隼平(宅地建物取引士)・最短即日
12. 購入をお考えの方へ
ビバシティ長崎弐番館の購入をお考えの方も、お気軽にご相談ください。売出しが出たときに、ご希望の条件に合う住戸をお知らせします。
階数・向き・広さ・ご予算の目安をお聞かせいただければ、条件に合う売出しが出たときにご連絡します。お電話は095-818-5155、ご相談は公式LINEからどうぞ。
【この記事を書いた人】上田隼平(うえだ・じゅんぺい)。宅地建物取引士。有限会社ジョイ不動産企画の売買担当として、長崎市内のマンション・戸建ての査定と契約実務を担当。記事の市場データは国土交通省の公開データを自社で集計し、成約事例は当社が実際に取り扱ったものだけを書いています。
【監修】上田哲夫。代表取締役・宅地建物取引士。2004年に独立開業し、長崎市を中心に売買仲介を手がける。