ビバシティ鳴滝シーボルト通りの売却を考え始めた方へ。建物から北北東約150mの標準地(長崎-21)の公示価格は、2016年から2026年の10年間で+41.0%上昇しました。ただし前年比は2020年の+4.9%から2026年の+2.4%へ鈍化しています。(国土交通省「地価公示」・2026年9月時点)本記事では、宅地建物取引士が地価公示・取引データ・徒歩の実測をもとに、売却前に知っておきたい点まで正直にお伝えします。
この記事でわかること
- 近くの住宅地の標準地(長崎-21)の地価公示は、10年で+41.0%。ただし2026年の前年比は+2.4%
- 鳴滝の中古マンション等の取引は10年で10件と少なく、築年区分別の数字は使えないこと
- 新中川町電停まで400m(徒歩6分)という徒歩の実測と、急傾斜地の警戒区域までの距離など売却前に知っておきたい点
- 賃貸として当社が取り扱った住戸があること
1. ビバシティ鳴滝シーボルト通り 売却の基本データ|2016年3月築・7階建・電停まで400m
まずはビバシティ鳴滝シーボルト通りの基本データを整理します。ビバシティ鳴滝シーボルト通りは、長崎市鳴滝1丁目1-3にある2016年3月築・RC造・7階建のマンションです。長崎電気軌道の新中川町電停まで400m、校区は伊良林小学校・桜馬場中学校です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 建物名 | ビバシティ鳴滝シーボルト通り |
| 所在地 | 長崎市鳴滝1丁目1-3 |
| アクセス | 新中川町電停まで400m(徒歩6分)/蛍茶屋電停まで400m(徒歩6分)/バス停「中川町」まで300m(徒歩5分) |
| 築年月 | 2016年3月 |
| 構造・階数 | RC造・7階建 |
| 管理形態 | 管理員巡回(2016年の当社登録データ) |
| 洪水浸水想定(想定最大規模) | 建物の位置は着色なし。最寄りの着色は南西約220mです |
| 土砂災害警戒区域(急傾斜地の崩壊) | 建物の位置は着色なし。北約80mに警戒区域(黄)、北北西約88mに特別警戒区域(赤)があり、東側の斜面にも着色が地図上で見えます |
| 土砂災害警戒区域(土石流) | 建物の位置は着色なし。最寄りの着色は北約240mです |
| 津波浸水想定(想定最大規模) | 建物から約500m以内に着色なし |
| 内水・高潮・地すべり | 地図の目視で建物付近に着色なし(想定区域外かデータ未整備かは区別できません) |
| 用途地域(参考) | 近くの標準地(長崎-21・北北東約150m)は第一種中高層住居専用地域(建蔽率60%・容積率200%・準防火地域)です。この建物の敷地の指定は未確認です |
| 校区 | 伊良林小学校・桜馬場中学校(長崎市「町別通学区域」・2026年4月1日時点) |
当社は分譲会社・管理会社とは無関係の仲介業者です。浸水想定・土砂災害は国土地理院「重ねるハザードマップ」で2026年9月30日に読み取った、建物付近(住所点)の情報で、敷地全体を保証するものではありません。用途地域・防火指定などの都市計画、敷地ごとの区域は、長崎市マップ等でご確認ください。
2. 地価公示の推移|近くの住宅地の標準地は10年で+41.0%
土地の値段(地価公示)は、近隣で上がってきましたが、伸びは小さくなっています。最寄りの住宅地の標準地は長崎-21(長崎市鳴滝2丁目44番1)で建物の北北東約150m、商業地の標準地は長崎5-22(桜馬場1丁目164番6)で西南西約480mです。この表で重要な事実は1つ:長崎-21の公示価格は2016年から2026年の10年間で+41.0%(年平均+3.5%)上昇しましたが、前年比は2020年の+4.9%から2026年の+2.4%へ鈍化しています。
| 年(1月1日) | 長崎-21(鳴滝2丁目44番1・住宅地) | 前年比 | 長崎5-22(桜馬場1丁目164番6・商業地) | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 2016年 | 92,200円/㎡ | – | – | – |
| 2017年 | 94,500円/㎡ | +2.5% | – | – |
| 2018年 | 98,300円/㎡ | +4.0% | – | – |
| 2019年 | 103,000円/㎡ | +4.8% | – | – |
| 2020年 | 108,000円/㎡ | +4.9% | – | – |
| 2021年 | 109,000円/㎡ | +0.9% | 296,000円/㎡ | – |
| 2022年 | 113,000円/㎡ | +3.7% | 311,000円/㎡ | +5.1% |
| 2023年 | 118,000円/㎡ | +4.4% | 327,000円/㎡ | +5.1% |
| 2024年 | 123,000円/㎡ | +4.2% | 343,000円/㎡ | +4.9% |
| 2025年 | 127,000円/㎡ | +3.3% | 356,000円/㎡ | +3.8% |
| 2026年 | 130,000円/㎡ | +2.4% | 366,000円/㎡ | +2.8% |
| 期間上昇率 | 2016→2026年 +41.0%(年平均+3.5%) | – | 2021→2026年 +23.6%(年平均+4.3%) | – |
長崎-21(109㎡)の概況は「中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域」で、前面は北西側の幅員2.5mの市道です。長崎5-22(242㎡)は「店舗、共同住宅等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域」で、前面は南側の国道(幅員34.0m)です。標準地の価格は1点の土地価格で、ビバシティ鳴滝シーボルト通りの価格ではありません。距離は、住居表示からGoogleマップが解決した点どうしの直線距離の目測で、標準地の敷地そのものの位置ではありません。商業地の長崎5-22は2016〜2020年の同地点の公示を取得できておらず、2021年以降の6年分です(標準地番号は2021〜2024年が長崎5-201で、所在地番は同一です)。
出典: 国土交通省「地価公示」標準地 長崎-21・長崎5-22(旧5-201)、2016〜2026年、不動産情報ライブラリ(取得日2026年9月30日)。
3. 築年区分別の相場|鳴滝は10年で10件、市全体の築10年以内帯は㎡単価46.3万円
「鳴滝」(町名単位で、1〜3丁目は区別できません)の中古マンション等の取引は、2016〜2025年の10年間で10件です。築年区分に分けると、ビバシティ鳴滝シーボルト通りの築年数にあたる築10年以内帯は5件で、同じ校区(伊良林小・桜馬場中)の近接5町(46件)でも7件と、10件に満たないため、町や周辺の数字は使わず、長崎市全体の築年区分と比べます。ビバシティ鳴滝シーボルト通りは2016年3月築で、2026年は築10年(取引年−建築年)にあたり、築10年以内帯に入っています。2027年には築11年となり、築11〜20年帯に移ります。
この表で重要な事実は1つ:築11〜20年帯の㎡単価の中央値は35.7万円で、築10年以内帯(46.3万円)より約23%低くなります。
| 築年区分(取引時点) | 長崎市全体 件数 | 価格中央値 | ㎡単価中央値 |
|---|---|---|---|
| 築10年以内 | 213件 | 3,500万円 | 46.3万円/㎡ |
| 築11〜20年 | 372件 | 2,700万円 | 35.7万円/㎡ |
この表は長崎市全体の値で、立地・広さ・階数による差は含まれていません。鳴滝の取引10件は専有面積が45〜75㎡の範囲(丸め表示)で、築10年以内の5件は45〜65㎡と小型に偏っています。市全体の面積構成は確認できていないため、単純な比較はできません。同じ建築年(2016年)・同じ町の取引も、この建物の取引と特定できるものではありません。
※本記事の市場データは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報(2026年9月時点・当社集計)に基づきます。同データは不動産取引の全件を網羅するものではないため、実際の取引件数・価格はこれと異なる場合があります。
集計条件: 種類は中古マンション等、取引時期は2016年第1四半期〜2025年第4四半期(暦年10年)、築年数は取引年−建築年です。鳴滝の10件のうち、建築年が空欄の1件は築年区分から除外しています。近接5町は、鳴滝・桜馬場・中川・矢の平・本河内です(いずれも町の全域が同じ校区の町。矢の平は4丁目の一部を除く)。
出典: 国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産価格(取引価格・成約価格)情報(取得日2026年9月30日・当社集計)。
鳴滝の取引は10年で10件のため、市全体の築年帯のデータで見ています。2027年には築11〜20年帯に移り、㎡単価の中央値が約23%変わる区切りです。売り出す時期と築年帯の関係も考えることが大切です。
→ 関連記事: 長崎市のマンション売却-高く確実に売る相場と方法
4. 徒歩の実測|電停まで400m・バス停まで300m
この表で重要な事実は1つ:新中川町電停まで400m(徒歩6分)、バス停「中川町」まで300m(徒歩5分)、最寄りのスーパー(マックスバリュ新大工ファンスクエア店)まで750m(徒歩11分)です。
| 施設 | 距離 | 徒歩 |
|---|---|---|
| 新中川町電停 | 400m | 6分 |
| 蛍茶屋電停 | 400m | 6分 |
| バス停「中川町」 | 300m | 5分 |
| ファミリーマート長崎蛍茶屋店 | 400m | 6分 |
| マックスバリュ新大工ファンスクエア店(スーパー) | 750m | 11分 |
| 伊良林小学校(校区) | 450m | 7分 |
| 桜馬場中学校(校区) | 300m | 5分 |
Googleマップの徒歩ルートで2026年9月30日に距離を計測し、徒歩分数は道路距離80mを1分(端数切り上げ)として余裕の1分を加えた目安です。距離は50m単位の表示で、1〜2分の幅があります。スーパーは確認できた範囲で最短の店で、周辺の店を網羅したものではありません。電停・学校・スーパーまでの経路は、Googleマップ上で「ほぼ平坦」と表示されます。一方、国土地理院の標高データでは、建物の位置は標高約32mで、南へ400mの電停側は約25m(約5〜7m低い)、東へ100mで約43m・200mで約60mと、東側は急な斜面です。
出典: Googleマップ(徒歩ルート・2026年9月30日計測)、国土地理院 標高API(2026年9月30日取得)、長崎市学務課「町別通学区域」(2026年4月1日更新)。
5. ビバシティ鳴滝シーボルト通り 売却前に知っておきたいこと|急傾斜地・東側の斜面・築年
当社は良い点だけでなく、買い手が気にする点もあらかじめお伝えします。買い手側の事実と、当社の対処を合わせて整理します。
① 急傾斜地の崩壊の警戒区域が、北約80mにあります: 建物の位置は着色がありませんが、警戒区域(黄)が北約80m、特別警戒区域(赤)が北北西約88mにあります。買い手はハザード情報を確認して検討するため、当社は売り出し前に長崎市マップで敷地の区域を確認し、距離と根拠つきで説明できる状態にします。
② 東側は急な斜面です: 建物の位置の標高は約32mで、東へ200mで約60mです。電停・学校・スーパーへの経路はGoogleマップ上で「ほぼ平坦」です。買い手には、実測した距離と標高の資料でお伝えします。
③ 築10年を過ぎると、築年帯が変わります: 長崎市全体では築10年以内帯の㎡単価が46.3万円、築11〜20年帯が35.7万円と、約23%の差があります。当社は、同じ築年帯の市全体のデータを示しながら価格の根拠を説明します。
④ 鳴滝の取引は10年で10件と少なく、小型住戸が中心です: 築年区分別の数字が使えないため、根拠は市全体のデータと個別の査定になります。当社は、住戸の広さ・向き・階数・室内の状態を見て価格をお伝えします。
急傾斜地の警戒区域が北約80mにあることと、東側が急な斜面であることは、買い手が最初に確認する点です。売り出し前に敷地の区域を長崎市マップで確かめておくと、距離と根拠をもって説明できます。
→ 関連記事: 【完全版】長崎の中古マンション売却方法を解説！相場・税金・高く売るコツを紹介
6. 当社が取り扱った住戸|賃貸で2016年・10万円台
賃貸として当社が取り扱った住戸があります(2016年・賃料は10万円台)。 当社は2016年5月に、新築のビバシティ鳴滝シーボルト通りの住戸を登録し、賃貸として取り扱いました。2LDKで、全居室フローリング・食洗機・オートロックの設備でした(2016年の登録時の情報)。同年5月から11月まで募集しました。売買ではなく賃貸の取扱のため、売却価格の目安にはなりません。住戸を特定する情報は、プライバシーに配慮し掲載していません。この住戸は成約済み物件ページで間取り・面積・写真をご覧いただけます。
売却時期が未定の方もご相談いただけます。しつこい営業はいたしません。
売り方を相談する7. 遠方にお住まいで相続された方へ
ビバシティ鳴滝シーボルト通りを相続されたものの、ご自身は長崎市外・県外にお住まいで、現地に来るのが難しいという方も少なくありません。
当社では、来店いただかなくても、電話・メール・オンラインでのご相談から査定・ご契約まで進められる体制を整えています。物件の現況確認など現地でしかできない作業は、当社スタッフが代行します。まずはお電話またはお問い合わせフォームから、物件の状況(築年・お部屋のタイプなど)をお知らせください。
8. 近隣のマンションの売却相場
長崎市内のほかのマンションの売却相場も、あわせてご参照ください。
長崎市全体のマンション売却相場・会社の選び方は、長崎市のマンション売却-高く確実に売る相場と方法で詳しく解説しています。
9. 当社の実績
① ビバシティの売買成約11件
自社集計(2026年9月時点)。賃貸を含む取扱はそれ以上
② この建物での取扱あり
2016年に賃貸として当社が取り扱った住戸あり
③ 査定は宅建士が担当
上田隼平(宅地建物取引士)が査定と契約実務を担当
④ 遠方でも電話で進行
電話・メール・オンラインで手続きを進められます
有限会社ジョイ不動産企画は、長崎県長崎市出来大工町9番地を拠点に、長崎市内のマンション・戸建ての売買仲介を行っています。代表取締役の上田哲夫が2004年に独立開業して以来、過去15年間で売買239件(マンション71件・戸建て111件・土地57件)の実績があります(2025年3月時点・自社集計)。ビバシティは売買成約11件・賃貸を含む取扱はそれ以上です(2026年9月時点・自社集計)。査定と契約実務は宅地建物取引士の上田隼平が担当し、代表・上田哲夫が監修する体制で対応しています。
10. よくある質問
Q1. ビバシティ鳴滝シーボルト通りの売却相場はどのくらいですか?
A. 鳴滝の中古マンション等の取引は2016〜2025年で10件と少なく、築年区分別の数字は使えません。長崎市全体の築10年以内帯は、価格の中央値が3,500万円・㎡単価の中央値が46.3万円、築11〜20年帯は2,700万円・35.7万円です。当社が取り扱った住戸は賃貸(2016年・10万円台)のため、売却価格の目安にはなりません。個別の金額は、住戸の条件を見て査定でお伝えします。
Q2. 築10年を過ぎると、売却に影響しますか?
A. 築年帯ごとに取引の価格水準が異なります。長崎市全体では、築11〜20年帯の㎡単価の中央値(35.7万円)は築10年以内帯(46.3万円)より約23%低くなります。査定では、築年だけでなく住戸の広さ・向き・階数・室内の状態を見て、根拠とともに価格をお伝えします。
Q3. 急傾斜地の警戒区域や東側の斜面は、売却に影響しますか?
A. 建物の位置は着色がありませんが、急傾斜地の崩壊の警戒区域が北約80m、特別警戒区域が北北西約88mにあります。影響の度合いは一概に言えないため、当社は売り出し前に長崎市マップで敷地の区域を確認し、買い手に説明できる形にします。
Q4. 遠方に住んでいて長崎に行けないのですが、売却できますか?
A. できます。電話・メール・オンラインでのやり取りを中心に、現地での確認は当社が代行しますので、来店いただかなくても手続きを進められます。
Q5. 査定を受けたら、必ず売らなければいけませんか?
A. いいえ。売るかどうかは、査定後にご判断いただけます。
11. まとめ
- 近くの住宅地の標準地の公示価格は、2016年から2026年の10年間で+41.0%上昇しましたが、2026年の前年比は+2.4%です。
- 新中川町電停まで400m(徒歩6分)です。急傾斜地の警戒区域が北約80mにあるため、売却時は敷地の区域を確認して説明します。
- 賃貸として当社が取り扱った住戸があります(2016年・10万円台)。築10年のため、築年帯ごとの根拠を示して価格をご案内します。
まずは今の価格帯を知ることから。秘密厳守でご案内します。
お電話でのお問い合わせは 095-818-5155 まで。LINEでのご相談は公式LINEからどうぞ。
担当: 上田隼平(宅地建物取引士)・最短即日
12. 購入をお考えの方へ
ビバシティ鳴滝シーボルト通りの購入をお考えの方も、お気軽にご相談ください。売出しが出たときに、ご希望の条件に合う住戸をお知らせします。
階数・向き・広さ・ご予算の目安をお聞かせいただければ、条件に合う売出しが出たときにご連絡します。お電話は095-818-5155、ご相談は公式LINEからどうぞ。
賃貸の空室をお探しの方もご相談ください。当社はビバシティ鳴滝シーボルト通りで賃貸の取扱実績があり、空室が出たときにお知らせします。
【この記事を書いた人】上田隼平(うえだ・じゅんぺい)。宅地建物取引士。有限会社ジョイ不動産企画の売買担当として、長崎市内のマンション・戸建ての査定と契約実務を担当。記事の市場データは国土交通省の公開データを自社で集計し、成約事例は当社が実際に取り扱ったものだけを書いています。
【監修】上田哲夫。代表取締役・宅地建物取引士。2004年に独立開業し、長崎市を中心に売買仲介を手がける。