ビバシティ勝山の売却を考え始めた方へ。ビバシティ勝山は1995年11月築・12階建で、周辺(約400m以内)の築21〜30年帯の中古マンションは㎡単価の中央値が27.6万円と、長崎市全体の22.5万円を上回っています。(不動産情報ライブラリ・2026年9月時点・当社集計)本記事では、宅地建物取引士が地価公示・取引データ・徒歩の実測をもとに、売却前に知っておきたい点まで正直にお伝えします。
この記事でわかること
- 周辺(約400m以内)の築21〜30年帯は㎡単価27.6万円で、長崎市全体(22.5万円)より高い
- 電停「市役所」まで220m・桜町小学校まで65mという徒歩の実測と、浸水想定・築年数など売却前に知っておきたい点
- 過去に2千万円台後半で当社が取り扱った住戸があること
1. ビバシティ勝山 売却の基本データ|1995年11月築・12階建・電停まで220m
まずはビバシティ勝山の基本データを整理します。ビバシティ勝山は、長崎市勝山町43-4にある1995年11月築・SRC造・地上12階建のマンションです。長崎電気軌道の電停「市役所」まで220m、校区は桜町小学校・長崎中学校です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 建物名 | ビバシティ勝山 |
| 所在地 | 長崎市勝山町43-4 |
| アクセス | 長崎電気軌道「市役所」電停まで220m(徒歩4分)/バス停「長崎市役所」まで130m(徒歩3分) |
| 築年月 | 1995年11月 |
| 構造・階数 | SRC造・地上12階建 |
| 管理形態 | 総合システム管理(一部委託・巡回)※2020年の当社登録データ |
| 用途地域 | 商業地域(容積率600%・建蔽率80%) |
| 防火指定 | 準防火地域(建物付近の地図上の読み取り。広い道路沿いには防火地域の指定もあります) |
| 洪水浸水想定(想定最大規模) | 建物付近は塗りなし(想定区域外かデータ未整備かは区別できません)。約23m先に0.5m未満、約27m先に0.5〜3m未満の区域があります |
| 土砂災害警戒区域 | 建物付近に区域の表示はありません。最寄りの警戒区域(急傾斜地の崩壊)は約305〜330m先です |
| 津波浸水想定 | 建物付近に区域の表示はありません。最寄りの想定区域まで約400〜420mです |
| 校区 | 桜町小学校・長崎中学校(長崎市「町別通学区域」・2026年4月1日時点) |
当社は分譲会社・管理会社とは無関係の仲介業者です。用途地域・防火指定は不動産情報ライブラリ(地図)、浸水想定・土砂災害・津波は国土地理院「重ねるハザードマップ」で2026年9月30日に読み取った、建物付近の情報です。敷地ごとの指定・区域は、長崎市マップ等でご確認ください。
2. 地価公示の推移|近隣の住宅系標準地は10年で+74.6%
土地の値段(地価公示)は、近隣で上昇が続いていますが、伸びは小さくなっています。この表で重要な事実は1つ:近隣の住宅系標準地(長崎-16・建物から約525m先)は2016年から2026年の10年間で+74.6%上昇しましたが、2026年の前年比は+1.3%です。
| 年(1月1日) | 長崎-16(住宅地・上西山町156番1) | 長崎5-23(商業地・桶屋町28番外) |
|---|---|---|
| 2016年 | 173,000円/㎡ | 公示なし |
| 2020年 | 238,000円/㎡ | 公示なし |
| 2023年 | 275,000円/㎡ | 475,000円/㎡ |
| 2024年 | 289,000円/㎡ | 496,000円/㎡ |
| 2025年 | 298,000円/㎡(前年比+3.1%) | 514,000円/㎡(前年比+3.6%) |
| 2026年 | 302,000円/㎡(前年比+1.3%) | 529,000円/㎡(前年比+2.9%) |
| 期間上昇率 | 2016→2026年 +74.6%(年平均+5.7%) | 2023→2026年 +11.4%(年平均+3.65%) |
最寄りの商業系標準地(長崎5-23・約170m先)は2023年に新設された地点で、3年分の推移しかありません(2023〜2024年の標準地番号は長崎5-301)。建物は商業地域にあるため、10年の推移を追える住宅系の長崎-16(第一種住居地域)は参考値です。標準地の価格は1点の土地価格で、ビバシティ勝山の価格ではありません。距離は地図上の位置関係からの目測です。
出典: 国土交通省「地価公示」標準地 長崎5-23(旧5-301)・長崎-16、2016〜2026年、不動産情報ライブラリ(取得日2026年9月30日)。
3. 築年区分別の相場|周辺の築21〜30年帯は㎡単価27.6万円
築年数が近い中古マンションの取引を、周辺の範囲で見てみます。勝山町のみでは、2016〜2025年の取引がデータに0件で、この建物の取引はこのデータでは確認できません(取引がなかったことを意味するものではありません)。そこで、建物から約400m以内の12町(勝山町を含む)に範囲を広げました。ビバシティ勝山は2026年9月時点で築30年10か月で、築21〜30年帯と築31〜40年帯の境目にあたるため、両方の帯を並べます。
この表で重要な事実は1つ:周辺の築21〜30年帯の㎡単価の中央値は27.6万円で、長崎市全体の同じ築年帯(22.5万円)より高い水準です。
| 築年区分(取引時点) | 周辺(約400m以内)件数 | 価格中央値 | ㎡単価中央値 | 長崎市全体 件数 | 価格中央値 | ㎡単価中央値 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 築21〜30年 | 24件 | 820万円 | 27.6万円/㎡ | 387件 | 1,700万円 | 22.5万円/㎡ |
| 築31〜40年 | 19件 | 580万円 | 21.5万円/㎡ | 196件 | 1,000万円 | 18.5万円/㎡ |
周辺の築21〜30年帯は、25㎡前後の小型の住戸が多く(面積の中央値は27.5㎡)、価格の中央値が市全体より低く出ています。専有面積50㎡以上に限ると、築21〜30年帯は11件・価格中央値1,900万円・㎡単価30.9万円です(築31〜40年帯は8件のため数字を出していません)。件数が10件に満たない区分は、この記事では使っていません。
※本記事の市場データは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報(2026年9月時点・当社集計)に基づきます。同データは不動産取引の全件を網羅するものではないため、実際の取引件数・価格はこれと異なる場合があります。
集計条件: 種類は中古マンション等、取引時期は2016年第1四半期〜2025年第4四半期(暦年10年)、築年数は取引年−建築年です。範囲は町の代表点から建物までの直線距離で決めた目安で、町界での確認ではありません。
出典: 国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産価格(取引価格・成約価格)情報(取得日2026年9月30日・当社集計)。
周辺の築21〜30年帯は25㎡前後の小型住戸が多く、価格の中央値は市全体より低く出ています。相場を見るときは、㎡単価と専有面積の両方を、ご自宅と同じ条件に当てはめて考えることが大切です。
→ 関連記事: 長崎市のマンション売却-高く確実に売る相場と方法
4. 徒歩の実測|電停まで220m・小学校まで65m
この表で重要な事実は1つ:電停「市役所」まで220m(徒歩4分)、校区の桜町小学校まで65m(徒歩2分)です。
| 施設 | 距離 | 徒歩 |
|---|---|---|
| 電停「市役所」 | 220m | 4分 |
| 電停「桜町」 | 350m | 6分 |
| バス停「長崎市役所」(桶屋町側) | 130m | 3分 |
| バス停「市役所上」 | 190m | 4分 |
| 長崎市役所 | 270m | 5分 |
| マックスバリュ新大工ファンスクエア店 | 700m | 10分 |
| 桜町小学校(校区) | 65m | 2分 |
| 長崎中学校(校区) | 1,000m | 14分 |
Googleマップの徒歩ルートで2026年9月30日に距離を計測し、徒歩分数は道路距離80mを1分(端数切り上げ)として余裕の1分を加えた目安です。スーパーは確認できた範囲で最短の店で、周辺の店を網羅したものではありません。電停・バス停・スーパー・小学校・市役所までの経路は、Googleマップ上で「ほぼ平坦」と表示されます。長崎中学校までの経路には上りがあり(標高は約105〜117mと表示)、Googleマップの所要時間は19分です。
出典: Googleマップ(徒歩ルート・2026年9月30日計測)、長崎市学務課「町別通学区域」(2026年4月1日時点)。
5. ビバシティ勝山 売却前に知っておきたいこと|浸水想定・築年・買い物距離
当社は良い点だけでなく、買い手が気にする点もあらかじめお伝えします。買い手側の事実と、当社の対処を合わせて整理します。
① 洪水浸水想定の区域が近くにあります: 建物付近は想定最大規模の洪水浸水想定で塗りがありませんが、約23m先に0.5m未満、約27m先に0.5〜3m未満の区域があります。地図の位置誤差を考えると、0.5〜3mの区域に入る可能性は排除できません。買い手はハザード情報を確認して検討するため、当社は売り出し前に最新のハザード資料を用意し、根拠つきで説明できる状態にします。
② 築31年を迎える時期にあたります: 築年帯ごとに取引の価格水準が異なります(周辺の築21〜30年帯は㎡単価27.6万円、築31〜40年帯は21.5万円)。当社は、同じ築年帯の周辺データを示しながら価格の根拠を説明します。
③ 最寄りスーパーまで700m(徒歩10分)です: 確認できた範囲で最短のスーパーの距離です。買い手には、実測した距離と経路を資料でお伝えします。
④ 管理費・修繕積立金・駐車場・ペットの現況: 当社が2020年に登録した際の情報はありますが、現在の額や条件は変わっている可能性があります。査定時に管理会社の最新資料で確認し、買い手へご案内します。
浸水想定の区域が近いこと、築31年を迎えること、スーパーまで700mあることは、買い手が気にする点としてお伝えしています。最新のハザード資料と管理会社の資料を揃えておくと、根拠をもって説明できます。
→ 関連記事: 長崎市のマンション売却-高く確実に売る相場と方法相場・税金・高く売るコツを紹介
6. 当社が取り扱った住戸|過去に2千万円台後半の実例
過去に2千万円台後半で当社が取り扱った住戸があります。 当社は2020年1月に、ビバシティ勝山の住戸を一般媒介で取り扱いました。2LDKで南向きの角部屋、3LDKへの間取り変更に対応できる住戸で、エアコンと照明付きでした。2020年3月にはオープンルームを行っています。価格は売出し時のものです。住戸を特定する情報は、プライバシーに配慮し掲載していません。この住戸は成約済み物件ページで間取り・面積・写真をご覧いただけます。
売却時期が未定の方もご相談いただけます。しつこい営業はいたしません。
売り方を相談する7. 遠方にお住まいで相続された方へ
ビバシティ勝山を相続されたものの、ご自身は長崎市外・県外にお住まいで、現地に来るのが難しいという方も少なくありません。
当社では、来店いただかなくても、電話・メール・オンラインでのご相談から査定・ご契約まで進められる体制を整えています。物件の現況確認など現地でしかできない作業は、当社スタッフが代行します。まずはお電話またはお問い合わせフォームから、物件の状況(築年・お部屋のタイプなど)をお知らせください。
8. 近隣のマンションの売却相場
長崎市内のほかのマンションの売却相場も、あわせてご参照ください。あわせて以下の記事もご参照ください。
長崎市全体のマンション売却相場・会社の選び方は、長崎市のマンション売却-高く確実に売る相場と方法で詳しく解説しています。
9. 当社の実績
① ビバシティの売買成約11件
自社集計(2026年9月時点)。賃貸を含む取扱はそれ以上
② この建物での取扱あり
2020年に2千万円台後半で当社が取り扱った住戸あり
③ 査定は宅建士が担当
上田隼平(宅地建物取引士)が査定と契約実務を担当
④ 遠方でも電話で進行
電話・メール・オンラインで手続きを進められます
有限会社ジョイ不動産企画は、長崎県長崎市出来大工町9番地を拠点に、長崎市内のマンション・戸建ての売買仲介を行っています。代表取締役の上田哲夫が2004年に独立開業して以来、過去15年間で売買239件(マンション71件・戸建て111件・土地57件)の実績があります(2025年3月時点・自社集計)。ビバシティは売買成約11件・賃貸を含む取扱はそれ以上です(2026年9月時点・自社集計)。査定と契約実務は宅地建物取引士の上田隼平が担当し、代表・上田哲夫が監修する体制で対応しています。
10. よくある質問
ビバシティ勝山の売却相場はどのくらいですか?
勝山町のみでは、2016〜2025年の取引がデータにありません。周辺(約400m以内)の築21〜30年帯は㎡単価の中央値が27.6万円(市全体22.5万円)です。当社が2020年に取り扱った住戸は、売出し時に2千万円台後半でした。個別の金額は、住戸の条件を見て査定でお伝えします。
築30年を過ぎたマンションは、売却に影響しますか?
築年帯ごとに取引の価格水準が異なります。周辺の築31〜40年帯は19件で、㎡単価の中央値は21.5万円です。査定では、築年だけでなく住戸の広さ・向き・状態を見て、根拠とともに価格をお伝えします。
洪水の浸水想定は、売却に影響しますか?
建物付近は想定最大規模の洪水浸水想定で塗りがありませんが、約23m先に0.5m未満、約27m先に0.5〜3m未満の区域があります。影響の度合いは一概に言えないため、当社は売り出し前に最新のハザード資料を確認し、買い手に説明できる形にします。
遠方に住んでいて長崎に行けないのですが、売却できますか?
できます。電話・メール・オンラインでのやり取りを中心に、現地での確認は当社が代行しますので、来店いただかなくても手続きを進められます。
査定を受けたら、必ず売らなければいけませんか?
いいえ。売るかどうかは、査定後にご判断いただけます。
11. まとめ
- 周辺(約400m以内)の築21〜30年帯は㎡単価27.6万円で、長崎市全体(22.5万円)より高い水準です。
- 電停「市役所」まで220m・桜町小学校まで65mです。洪水浸水想定の区域が約23m先にあるため、売却時はハザード資料で説明します。
- 過去に2千万円台後半で当社が取り扱った住戸があります。築31年を迎える時期のため、築年帯ごとの根拠を示して価格をご案内します。
まずは今の価格帯を知ることから。秘密厳守でご案内します。
お電話でのお問い合わせは 095-818-5155 まで。LINEでのご相談は公式LINEからどうぞ。
担当: 上田隼平(宅地建物取引士)・最短即日
12. 購入をお考えの方へ
ビバシティ勝山の購入をお考えの方も、お気軽にご相談ください。売出しが出たときに、ご希望の条件に合う住戸をお知らせします。
階数・向き・広さ・ご予算の目安をお聞かせいただければ、条件に合う売出しが出たときにご連絡します。お電話は095-818-5155、ご相談は公式LINEからどうぞ。
【この記事を書いた人】上田隼平(うえだ・じゅんぺい)。宅地建物取引士。有限会社ジョイ不動産企画の売買担当として、長崎市内のマンション・戸建ての査定と契約実務を担当。記事の市場データは国土交通省の公開データを自社で集計し、成約事例は当社が実際に取り扱ったものだけを書いています。
【監修】上田哲夫。代表取締役・宅地建物取引士。2004年に独立開業し、長崎市を中心に売買仲介を手がける。